Сегодня почти каждый современный жилой дом укомплектован балконом или лоджией. И если раньше они использовались в первую очередь как хранилище ненужных вещей, которые жалко выкинуть, то с появлением закона, разрешающего остеклять (балконы) лоджии, изменять их форму и даже объединять с внутренними помещениями, многие домовладельцы взглянули на эту часть квартиры по-иному.
Сразу оговоримся, что с технической точки остекление и утепление (теплоизоляция) балкона — процесс гораздо более трудоемкий, чем аналогичные работы на лоджии. Благодаря своей конструкции (ниша в стене, имеющая капитальные стены, пол и потолок) ее не нужно остеклять с трех сторон как балкон, а только с фасада. Кроме того, балкон не имеет опоры и буквально висит в воздухе, поэтому может выдерживать гораздо меньшие нагрузки по весу. Поэтому в данном материале речь пойдет о лоджиях.
По правде говоря, лоджии остекляли и утепляли задолго до появления этого разрешения. Из-за этого фасады многих жилых домов напоминали выставку отделочных материалов — на лоджиях красовались как металлические и ДСП листы, так и шифер и даже пластик. Желающих использовать дополнительные метры жилплощади с пользой понять можно — цены на недвижимость остаются высокими, а большинство квартир не могут похвастаться большими планировками. Кроме того, потребность отгородиться от внешнего мира продиктована не только нехваткой полезной площади, но и банальной потребностью в тепле — не очень приятно чувствовать задувание в комнату ледяного февральского ветра!
Казалось бы, отныне можно совершенно легально создать дополнительное помещение по своим потребностям. Однако на пути к светлому будущему в переустроенном жилище могут встать масса трудностей и препятствий. Попробуем разобраться, как же все-таки пройти через тернии к обустроенной лоджии (балкону). Если вы планируете обустройство лоджии, то в первую очередь поинтересуйтесь типом серии своего дома — возможно, вы из тех «счастливчиков», которые не имеют права проводить любые работы по изменению облика лоджии.
Дело в том, что в панельных домах некоторых серий (например, серии II-57, построенной в конце 1960-х гг.) между лоджиями предусмотрены проходы для эвакуации людей при пожаре. Корни этой проблемы «растут» из советского прошлого — согласно идеологии того времени лоджии и балконы в первую очередь служили зоной, в которой люди имели бы легкий доступ к воздуху, и где можно было укрыться от пожара, а во вторую — декоративный элемент фасада.
Бумажная волокита
Неважно, собираетесь ли вы просто остеклить имеющееся в вашем распоряжении пространство и поставить там небольшой столик, а, быть может, комод, или же планируете превратить ее в жилое помещение, устроив там кабинет или зимний сад — в любом случае вы не сможете начать проведение работ без согласования их в специальных органах.
Понятно, что для такой серьезной перепланировки как расширение комнаты за счет лоджии нужно специальное разрешение, поскольку несанкционированное вмешательство чревато разрушением здания, а вот для простого остекления, кажется, будто получение резолюции вовсе необязательно. Однако такое мнение ошибочно.
Дело в том, что любая процедура по изменению внешнего облика фасада по-прежнему является частной инициативой жильцов. Однако поскольку мы живем не на необитаемом острове, а в доме с соседями, то обязаны производить внешние изменения в своей квартире, не причиняя им неудобств (несанкционированные переустройства могут нарушить функционирование систем дома, уменьшить освещенность соседних квартир и т. д). Поэтому мы в обязательном порядке должны оформлять все необходимые разрешения и согласования.
Относительно повезло тем, чьи дома построены сравнительно недавно — с 2000 года столичные здания строят уже остекленными (распоряжение Правительства Москвы № 44-РП от 25.01.2000 г.), поэтому в этом случае вы можете избежать процедуры согласования, при условии, что просто поменяете стекла и переплеты без изменения рисунка.
Конечно, можно никуда не ходить и застеклить лоджию без разрешения. Однако при любой операции с недвижимостью вам все равно придется обратиться в БТИ за справками и тогда все тайное станет явным. Если вы самовольно остеклили лоджию, а это было запрещено, то вам придется расстаться с 2000–2500 рублей
(20–25 МРОТ штрафа, при том, что сегодня МРОТ для штрафов — 100 рублей) и вернуть лоджию в исходное состояние, а вот если вы несанкционированно присоединили лоджию, то вам придется не только заплатить крупный штраф, но и вернуть лоджию в исходное состояние, в случае, если подобные работы по тем или иным причинам производить было нельзя. В противном случае вы можете распрощаться с вашим жильем (ст. 293 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»).
Поэтому для собственного спокойствия все же лучше пройти процедуру получения разрешения на остекление или присоединение лоджии. Для начала вы должны обратиться в специализированную лицензированную компанию, которая занимается разработками проектов перепланировки. Специалист выезжает на объект, проводит техническое обследование и обмеры помещений.
Затем архитектор и дизайнер выполнят проект и техническое заключение. На плане должно быть изображен план переустройства лоджии с перечнем материалов основных элементов. В случае положительного заключения о возможности перепланировки приготовьтесь раскошелиться на 27 000 рублей (проект остекления). Стоимость проекта присоединения — около 40 000 рублей (включая расход возможности сноса подоконной части и расширения проемов, расчет утепления).
Теперь, что касается хождений по инстанциям. После получения в БТИ поэтажного плана не избежать встречи с представителями Архитектурно-планировочного управления вашего округа. В их обязанности входит слежение за сохранением архитектурного облика фасада здания, включая цвет и конфигурацию окон, остекление лоджий.
Как правило, окружные архитекторы совсем не жалуют модный нынче вынос остекления наружу. Такое решение позволяет увеличить полезный объем лоджии на ширину выноса, однако требует проведения дополнительных работ по укреплению опорного парапета и установке дополнительных опорных конструкций, позволяющих сместить наружу фронт конструкций остекления относительно опорного парапета лоджии.
Кроме того, вам нужно будет посетить Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН) — в их ведомстве контроль над нормами освещенности, вентиляции, отопления и инсоляции помещений. Затем навестить районный отдел государственного пожарного надзора — если на вашей лоджии есть эвакуационные лестницы, то вам не разрешат ее трогать.
Итак, если вы с блеском прошли все инстанции, собрали все подписи, то мы вас поздравляем — теперь вам прямая дорога в службу «одного окна» Мосжилинспекции за согласованием. По закону рассматривать ваш пакет документов обязаны не более полутора месяцев (45 дней). Сдав документы, вы получите расписку с их перечнем и датой принятия. Разрешение Мосжилинспекции должно быть непременно подписано префектом того округа, в котором вы проживаете.
В принципе, вы можете не тратить время и нервы на хождение по всем бюро и инстанциям, а просто обратиться в ту же фирму, которая делала вам проект. Как правило, за отдельную плату они готовы предоставить услуги по получению согласования. Стоимость согласования остекления — 54 000 рублей; согласования присоединения лоджии к комнате — 89 000 рублей. В цену не включена стоимость разработки проекта перепланировки.
«Холодное» остекление
Возможно, вам совсем ни к чему делать из вашей лоджии дополнительную комнату и будет вполне достаточно поставить там диван или кресло и отдыхать только в теплое время года. Тогда можно защитить ваши драгоценные метры от непогоды, применив «холодное остекление». Оно бывает четырех видов, в зависимости от того, какие рамы используются: деревянные, алюминиевые, пластиковые рамы — или это безрамное остекление.
Основные элементы остекления — собственно рамы (они бывают раздвижными, распашными и глухими), подоконники (более долговечные пластиковые или деревянные, выполненные из шпунтованной доски класса «А»), козырек и отлив, выполненные из оцинкованного железа. Еще лет двадцать назад в нашей стране не существовало другой альтернативы и в каждой квартире стояли окна с деревянными рамами. Они не имели современных «наворотов» в виде тепло-, звукоизоляции и открывались стандартным поворотным способом.
Сейчас времена изменились, но многие по-прежнему предпочитают рамы именно из дерева — экологичного материала, привносящего в интерьер тепло и уют. Разумеется, теперь это окна совершенно иного качества — древесина прошла сушку в специальной камере, грунтовку и окрашена защитным составом, обеспечивающим длительную сохранность материала. Кроме того, современные окна обладают высоким уровнем шумоизоляции, да и вместо стекол стоят одно, двух или трехкамерные стеклопакеты.
Стоимость деревянного остекления лоджии 4200х1500 см трехстворчатыми раздвижными однокамерными стеклопакетами — от 27 000 рублей. Одним из самых популярных материалов профиля для остекления лоджий является алюминий. По мнению специалистов, он в семь раз плотнее профиля из дерева и в три — пластикового профиля. Кроме того, он пожаробезопасен, не подвержен растрескиванию и благодаря совсем небольшой толщине пропускает много света. По своим качественным показателям алюминиевый профиль может похвастаться все той же долговечностью, экологичностью, обладает хорошей звукоизоляцией.
Преимуществом алюминиевого остекления является еще и общий вес конструкции — он будет значительно легче аналогичного из дерева или из пластика. Самый бюджетный вариант «холодного остекления» из подобного профиля — с применением раздвижного остекления. К недостатку системы можно причислить возможные продувания при остеклении без утепления балконов.
Стоимость алюминиевого остекления лоджии трехстворчатыми распашными однокамерными стеклопакетами (толщиной 5 мм) — от 19 500 рублей. Безрамное остекление на сегодняшний день является самым привлекательным с эстетической точки зрения и подойдет всем желающим превратить свою лоджию в уютный уголок, где можно, уютно устроившись с чашечкой кофе, читать книгу или обозревать окрестности.
Безрамное остекление создает иллюзию открытого пространства, но вместе с тем надежно защищенного от внешних воздействий с помощью прочного закаленного стекла толщиной 6 и 8 мм. Правда, остекление из такого высококачественного материала влетит в копеечку, но если вас это не останавливает, убедитесь, что ваша лоджия идеально ровная, иначе ничего не получится. Стоимость безрамного остекления лоджии трехстворчатыми раздвижными стеклопакетами — от 68 000 рублей.
Все цены приведены без учета стоимости доставки (по Москве от 1500 рублей) и демонтажа, в случае, если на лоджии уже есть остекление (от 1000 рублей). Мастера приедут к вам дважды: чтобы сделать необходимые замеры (бесплатно) и чтобы установить конструкцию (обычно в течение дня).
«Теплое» остекление и утепление
Если вы планируете использовать свою лоджию не только в теплое, но и в холодное время года: превратить ее в отдельную комнату или даже присоединить к уже существующей, то без «теплого» остекления не обойтись. Для этих целей как нельзя лучше подходит остекление из ПВХ — профиля (поливинилхлорида). Он получается в результате синтеза нефтепродуктов.
Как и другие полимеры, он весьма долговечен и не подвержен негативному влиянию солнца, влаги и микроорганизмов. Особую прочность поливинилхлориду придают специальные добавки-модификаторы. Окна из этого материала обладают повышенной герметичностью, шумоизоляцией (32–45 дБ), износостойкостью и высокими теплоизоляционными свойствами, которые обеспечивают многокамерное строение профиля и несколько контуров уплотнения. Для «теплого» остекления применяется профиль шириной 60–70 мм и одно, двухкамерные стеклопакеты шириной 48 мм. Стоимость остекления из ПВХ-профиля (трехкамерного) и двухкамерных стеклопакетов — от 22 500 рублей.
После остекления, самое время перейти к утеплению лоджии с помощью специальных теплоизоляционных материалов. Чтобы не создавать себе ненужных проблем с соседями, необходимо обязательно поставить надежную пароизоляцию (например, Пенофол), под которую положить толстый слой (не менее 130 мм) теплоизолятора на стенах, а также на полу и на потолке (по сути, завернуть лоджию в теплое многослойное «одеяло»).
После чего уже можно провести отделку стен и потолка, установить на лоджии отопительные приборы (перенос батарей парового отопления категорически запрещен законодательством) и провести освещение. Чтобы не нарушить СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), учтите, что ограждение лоджии должно выполняться исключительно из негорючих материалов.
Выбирая теплоизоляционный материал, учитывайте, что он должен соответствовать следующим критериям: иметь небольшой вес, низкую теплопроводность, простоту установки и демонтажа, высокую влагостойкость и водонепроницаемость. Подойдет пенополистерол, но более качественная теплоизоляция может быть достигнута с применением минеральной (базальтовой) ваты. Она обладает большинством полезных свойств — не воспламеняется, имеет высокий уровень шумо- и теплоизоляции, устойчива к высоким и низким температурам, а также к химикатам. Кроме того, она легко монтируется.
Сначала необходимо тщательно проверить монтажные швы по периметру оконной коробки, продувать из них не должно, потому как они должны быть тщательно обработаны монтажной пеной. С наружной стороны все монтажные швы должны быть закрыты с помощью специальных пластиковых нащельников. Затем при помощи клея или анкеров минераловатные плиты крепятся прямо на стену.
Далее необходимо проложить дополнительный слой утеплителя, который при этом еще выполняет функцию пароизоляции, чтобы пары из воздуха не проникали в зону соприкосновения минераловатной плиты и стены лоджии. Для этого утеплитель Пенофол устанавливается фольгой внутрь помещения. Для полной теплоизоляции необходимо стыки полотен пенофола проклеивать алюминиевым скотчем. Также утепляют и потолок.
После утепления следуют отделочные работы — стены можно обшить гипоскартоном, а поверх него керамической плиткой или водно-дисперсионной краской, а для потолка подойдет все тот же гипсокартон, либо можно сделать его металлическим реечным. Перед обшивкой, к стенам крепится направляющий профиль из металла крест-накрест (снизу и сверху — 27х27 мм, а посередине — 67х27 мм). На него с помощью саморезов крепится гипсокартонный лист.
При утеплении пола нужно действовать по следующей схеме: на бетонный пол кладется слой теплоизоляции (например, минераловатных плит), затем крепятся деревянные лаги, на которые, в свою очередь, кладутся цементно-стружечные плиты. Затем укладывается Пенофол (по схеме, аналогичной со стеной), после чего делается бетонная стяжка (не более 30 мм), поверх которой ложится плитка.
Не забудьте про световые приборы на вашей лоджии: это могут быть любые светильники (как встроенные точечные, так и любые потолочные и настенные), розетки и выключатели. Для их монтажа понадобится провести электрический кабель (двужильный, 2х2,5 мм), который протягивается под бетонной стяжкой.
В качестве обогрева лоджии отлично подойдут выносные электроприборы, такие как — масляный радиатор, конвектор или электрокамин.
Присоединить нельзя оставить
Если целью обустройства вашей лоджии является не отдельная комната, а наращивание метров уже существующей, то для полной реализации намерения не хватает лишь удалить часть наружной стены дома, выходящей на лоджию. А вот к этому вопросу нужно подойти со всей долей ответственности. Есть шанс, что, пройдя ряд вышеперечисленных инстанций, вы все же получите вожделенное согласование своего проекта. А если нет? Ведь присоединение лоджии зачастую ведет к ряду проблем с самим зданием.
Во-первых, превращение холодной лоджии в теплую, меняет тепловой контур здания, которому, вследствие этого, может потребоваться срочный ремонт. Только специалисты знают, где конкретно в доме может произойти сбой и какой на данный момент у конструкции резерв надежности. Поэтому ничего удивительного в том, что вашим соседям такое разрешение выдали, а вам уже нет — просто резервы закончились.
Если у вас панельный или блочный дом, возможно, вам потребуется вместо удаленной наружной стены поставить витражи или светопрозрачную раздвижную или складывающуюся перегородку. Во-вторых, при удалении подоконной части стены прочность соединения узлов закрепления плит перекрытия лоджий (если такие узлы в вашем случае имеются) с основным перекрытием сильно уменьшается. Поэтому в данном случае лучше не ликвидировать эту самую подоконную часть.
Если в вашем проекте предусмотрен перенос радиатора отопления — лучше сразу продумайте альтернативу, ведь по закону (Постановление № 73-ПП от 08.02.2005 г.) делать это категорически запрещено. Это объясняется тем, что в удаленный радиатор ухудшается затекание горячей воды, в результате чего соседи снизу не получают тепла в нужном объеме.
Учтите, что после присоединения, статус вашей лоджии изменится: она будет переведена из статуса вспомогательного учреждения в жилое, что автоматически увеличит площадь квартиры. Поэтому будьте готовы внести соответствующие изменения во все учетно-инвентаризационные документы.
Если вы решили, что игра стоит свеч, и собираетесь подать документы на согласование, примите наши поздравления. Вам осталось только дождаться положительной резолюции и обратиться в специальную фирму, которая поможет вам окончательно превратить лоджию в жилую комнату.